L’importanza di fare una valutazione casa corretta

Devi vendere la tua e vuoi farti un’idea di quanto possa essere il suo valore?

Se fai una ricerca online sembra non esserci niente di più semplice!

“Interrogando” Google infatti i risultati che saltano fuori sono tutti del calibro di Valuta l’immobile in un click oppure Valutazione Casa Gratis – Valore rapido dell’immobile e ancora Valutazione immobile online.

Ma davvero fare la valutazione casa è una cosa così semplice e rapida, un’attività che si può svolgere addirittura online e senza aver visto l’immobile neanche una volta?

Valutazione casa: alcune tipologie che NON ti aiutano a vendere

Le pagine che propongono una valutazione casa online sono tantissime, ma anche offline la situazione non cambia!

Quasi tutte le agenzie offrono questo servizio ma, spesso e volentieri, la cifra stimata cambia da una all’altra… ci capita spesso infatti che i clienti ci chiedano: siamo stati contattati da tre agenti diversi, come mai gli importi erano completamente differenti tra loro?

Esistono alcune tipologie di valutazione casa, molto diffuse ma altrettanto inefficaci.

Valutazione casa compiacente

La prima è quella che noi definiamo compiacente, una delle più utilizzate. In questo caso l’agenzia rispetta totalmente le aspettative del proprietario di casa: lui si aspetta una cifra e quella viene confermata. Sentendosi dire quel prezzo chi deve vendere non avrà remore a firmare l’incarico e l’agente avrà raggiunto il suo obiettivo.

Quanto vale questa valutazione casa? Zero… a quel punto potresti anche fare a meno del professionista!

Portali immobiliari e OMI

Numerosi portali immobiliari permettono di fare la valutazione casa mettendo a confronto l’immobile da vendere con altri che sono sul mercato in quel momento. Anche questo metodo per stabilire il valore dell’immobile è inattendibile dato che prende in considerazione qualsiasi annuncio: se il tuo vicino ha messo in vendita il suo appartamento al quinto piano senza ascensore e da ristrutturare a 500.000 euro è libero di farlo… ma abbastanza improbabile che riesca!

L’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare creato dall’Agenzia delle Entrate) mette a disposizione le quotazioni medie relative a determinate zone ed è disponibile su tutto il territorio nazionale. Per una zona specifica è previsto un valore minimo e uno massimo e non c’è quindi una distinzione per tipologia di immobile: case nuove e da ristrutturare, con o senza ascensore, appartamenti di lusso con quelli di edilizia popolare… sono tutti inseriti nello stesso calderone.

In confronto alle altre due tipologie di valutazione casa quella con le informazioni fornite dall’OMI è un po’ più attendibile, perché si basa sui dati, ma questi devono comunque essere contestualizzati e analizzati con l’aiuto di un esperto del settore.

Valutazione casa con il metodo Soldhouse

Quando applichiamo Soldhouse – il metodo n.1 per vendere casa attiviamo un sistema di protezione dell’immobile che ci viene affidato: questo sistema è formato da cinque fattori di protezione e il primo è proprio la valutazione casa.

Soldhouse non utilizza nessuna delle tipologie di valutazione casa appena viste: la base da cui si parte per determinare il valore di un immobile è il market comparison approach (MCA). Questo sistema si fonda su un confronto sistematico tra diverse case e utilizza come termine di paragone varie caratteristiche come la superficie, lo stato di manutenzione, gli impianti tecnologici… ma soprattutto il prezzo a cui un immobile è stato venduto. Quest’ultimo è un dato fondamentale, che ci permette di orientarci su quale cifra reale si è assestato il mercato: è un’informazione che riusciamo a ottenere tramite l’acquisto (sì, siamo noi a sostenere la spesa) degli atti di vendita.

Il principio su cui si fonda il MCA è che il mercato fissa il prezzo di un immobile nello stesso modo un cui ha determinato il prezzo per immobili simili, dando per scontato che un acquirente (di solito) non paga un prezzo maggiore per un bene sostituibile con altri che presentano le stesse caratteristiche.

Il market comparison approach può quindi essere applicato per qualsiasi valutazione casa, a patto che siano a disposizione un numero sufficiente di compravendite di immobili chiamati comparabili.

La cifra minima per avere un risultato congruo è di tre o quattro transazioni con queste caratteristiche:

le case prese in considerazione devono essere il più simile possibile a quella da valutare (esempio: non ha senso utilizzare i dati di una villetta per valutare un appartamento);
la zona in cui si trovano deve essere la stessa, la posizione è un fattore importante per stabilire il valore (esempio: non si può comparare il centro storico con la periferia);
le compravendite dei comparabili devono essere recenti, si può andare indietro di massimo un anno: il mercato immobiliare è altalenante e andando troppo a ritroso si rischia di commettere un errore (esempio: i prezzi del 2010 non sono gli stessi di oggi).

Il sistema MCA è ampiamente utilizzato negli Stati Uniti, mentre in Italia fatica a decollare a causa della scarsa disponibilità dei dati e all’assenza di banche dati immobiliari. Nel nostro paese ottenere queste informazioni non è così semplice: è vero, gli atti sono pubblici ma per riuscire a ottenerli occorre fare una corsa a ostacoli… con Soldhouse – il metodo n.1 per vendere casa riusciamo a superare questi ostacoli e dare un servizio di qualità ai nostri clienti, fornendo loro una valutazione casa basata su criteri scientifici verificabili.

Conclusioni

La valutazione casa fatta in maniera compiacente, prendendo come riferimento annunci “strampalati” o comparando immobili completamente diversi tra loro non ha senso e rischia di rallentare la vendita.

La stima del prezzo è infatti l’aspetto principale che influisce sul successo o sul fallimento dell’operazione: mettere una cifra superiore (anche solo del 5%) in confronto al valore reale fa vendere il TUO immobile con fatica, rende gli altri più attraenti… e ne facilita la vendita.

Se il tuo scopo è perdere tempo affidati pure alle valutazioni fatte online, se invece vuoi vendere in tempi rapidi e alle migliori condizioni di mercato il metodo Soldhouse è quello che fa per te: contattaci per metterci alla prova!