Il Certificato agibilità casa è un documento fondamentale che attesta le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un edificio.  In questo articolo scopriremo nel dettaglio cos’è il certificato di agibilità, quando è necessario e quali sono le differenze con il certificato di abitabilità, oltre a fornire informazioni pratiche su come ottenerlo.

Certificato agibilità casa: cos’è e a cosa serve?

Il certificato di agibilità immobile è un documento che certifica le condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico di un edificio e dei suoi impianti tecnici. Questi requisiti vengono valutati in conformità alla normativa vigente e ai criteri di abitabilità stabiliti dall’art. 24 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia).
La sua funzione principale è quindi garantire che l’edificio rispetti tutte le condizioni necessarie per essere sicuro e salubre, le normative riguardanti l’agibilità possono variare a seconda della regione.
Il certificato agibilità casa ha una durata potenzialmente illimitata e non prevede una scadenza specifica. Tuttavia, in situazioni particolari come ristrutturazioni, ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali), l’agibilità concessa in precedenza può decadere. In questi casi, è necessario presentare una nuova domanda per ottenere il documento aggiornato.
In presenza di danni strutturali che compromettano la stabilità dell’edificio o di interventi edilizi abusivi non conformi alle norme vigenti, si rischia la revoca dell’agibilità.

I costi del certificato di agibilità immobile

I costi per ottenere il certificato agibilità casa variano da Comune a Comune e includono diversi fattori, come:

• diritti di segreteria;
• marche da bollo;
• spese per documenti richiesti, come l’APE (Attestato di Prestazione Energetica);
• spese per il collaudo;
• costi per la verifica degli impianti

A questi si aggiungono le spese del tecnico abilitato, incaricato di effettuare il collaudo statico e redigere la relativa documentazione.

Qual è la differenza tra agibilità e abitabilità?

Un tempo, esisteva una chiara distinzione tra agibilità e abitabilità, con due certificati specifici: certificato di abitabilità per immobili residenziali e certificato di agibilità per quelli non abitativi.
Con l’entrata in vigore del D.Lgs. n. 222/2016, è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità, che ha unificato le due certificazioni.
Questa segnalazione è un’autocertificazione da inviare al Comune dall’intestatario tramite il portale telematico SUAPE, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori.

Certificato di agibilità quando è obbligatorio e quando non lo è?

Il certificato di agibilità immobile deve essere redatto per varie tipologie di interventi edilizi, tra cui:

• nuove costruzioni: che comprendono tutti i progetti di edificazione ex novo;
• ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali: che riguardano interventi diricostruzione totale o parziale di edifici esistenti o l’aggiunta di nuovi piani;
• interventi su edifici esistenti: in particolare quelli che possono influenzare lecondizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e dei loro impianti.

A seconda del tipo di intervento, l’agibilità può essere attestata per:

• l’intero immobile: secondo le specifiche autorizzate nel permesso di costruire e nelle varianti successive;
• singoli edifici o porzioni: purché siano funzionalmente autonome, con opere di urbanizzazione collaudate e certificate per le parti comuni;
• singole unità immobiliari: a condizione che le opere strutturali siano completate e collaudate, con impianti certificati e le parti comuni ultimate.Esistono anche dei casi in cui non è necessario avere il certificato di agibilità.

Esistono anche dei casi in cui non è necessario avere il certificato agibilità casa.
Si tratta degli edifici costruiti prima del 1934: il certificato di agibilità è stato istituito proprio nel 1934, quindi gli immobili realizzati prima di questa data, ovviamente, non ne dispongono. In caso di compravendita, pur non essendo obbligatorio presentare l’agibilità, è fondamentale fornire documentazione che attesti la costruzione dell’immobile in un periodo precedente.
Un altro caso riguarda in cui non è necessario avere il  certificato agibilità casa riguarda gli edifici costruiti prima del 1967: tra il 1934 e il 1967 l’autorizzazione veniva rilasciata sotto la responsabilità del Podestà. Di conseguenza, molti di questi edifici potrebbero non rispettare i requisiti attuali; tuttavia, il certificato di agibilità rimane valido se non ci sono stati deterioramenti igienico-sanitari dopo interventi successivi. In caso di smarrimento, è necessario richiederne il duplicato presso l’archivio del Comune dove si trova l’immobile.

Certificato di agibilità immobile: cosa cambia con il decreto salva casa?

La Legge 105/2024, che converte il D.L. 69/2024 (decreto salva casa), consente al tecnico progettista di dichiarare la conformità del progetto per l’agibilità, rispettando gli altri requisiti igienico-sanitari previsti dal D.M. 5 luglio 1975, nei seguenti casi:

• locali con altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino a 2,40 metri;
• lloggi mono-stanza con superficie sotto i limiti (20 mq per 1 persona, 28 mq perdue persone).

L’asseverazione è possibile solo se si rispettano i requisiti di adattabilità e almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali fanno parte di edifici oggetto di recupero edilizio con miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie;
• viene presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative che garantiscano idonee condizioni igienico-sanitarie.

Il certificato agibilità casa può influire sulla vendita?

L’assenza del certificato di agibilità immobile non impedisce la vendita dell’immobile, ma omettere la mancanza del certificato nel preliminare costituisce un grave inadempimento e dà diritto all’acquirente di richiedere una riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto con la restituzione del doppio della caparra versata.

Conclusioni sul certificato di agibilità immobile

In sintesi, il certificato agibilità casa è essenziale per garantire che un immobile rispetti le normative di sicurezza, igiene e salubrità. Anche se non sempre obbligatorio, la sua mancanza può influenzare il valore economico. È quindi fondamentale essere informati sulle proprie responsabilità durante il processo di vendita e assicurarsi di avere tutta la documentazione necessaria.

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