Vendere casa ereditata: tutto quello che devi sapere 

Vendere una casa ereditata può portare un vortice di emozioni, in cui la dolcezza dei ricordi si mescola con l’incertezza per il futuro. Prendere decisioni complesse sulla gestione della proprietà può generare dubbi e preoccupazioni, soprattutto se non hai nessuno che ti aiuti nell’assunzione delle responsabilità sulle scelte legate all’immobile. Una situazione abbastanza impegnativa da affrontare in un periodo così doloroso, non pensi?

Se hai ereditato una casa e desideri venderla rapidamente e senza intoppi, è fondamentale prestare attenzione a diversi aspetti: quali documenti e atti devono essere completati correttamente per garantire una vendita senza problemi? Ci sono tasse e imposte da considerare durante il processo? E cosa succede se più persone ereditano la stessa proprietà? Scopri tutte le risposte e le informazioni cruciali necessarie prima di intraprendere questo percorso.

Documenti per vendere casa ereditata

La vendita di un immobile ereditato richiede documenti specifici che differiscono da una classica transazione immobiliare. Innanzitutto, è necessario compilare la dichiarazione di successione, un documento che elenca tutti i beni del defunto e serve per calcolare le tasse sull’eredità. Nessun immobile ereditato può essere venduto senza aver prima pagato le relative imposte.

La dichiarazione di successione serve anche a notificare il trasferimento dei beni agli eredi per fini fiscali e deve essere presentata entro un anno dalla data di decesso del defunto.

Può essere compilata digitalmente tramite il software disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate o con l’assistenza di un CAF o di un professionista del settore, come un notaio.

Per vendere un immobile ereditato, oltre alla dichiarazione di successione, è necessario accettare formalmente l’eredità: questo può avvenire attraverso un atto scritto o in maniera tacita. L’accettazione tacita si verifica quando l’erede agisce in modo da dimostrare la volontà di accettare i beni ereditati, come ad esempio decidere di vendere la casa.

Anche se l’accettazione tacita è comune, comporta un passaggio aggiuntivo durante la compravendita immobiliare. Durante il rogito notarile, il notaio deve ufficializzare l’accettazione tacita con la trascrizione, che conferma il passaggio della proprietà dall’originario proprietario defunto all’erede che desidera vendere. È essenziale avere il certificato di morte del defunto e l‘atto di successione per completare questa fase.

In base alla legge italiana, si ha un massimo di dieci anni per accettare l’eredità. Di conseguenza, la vendita di una casa ereditata dopo questo periodo può essere problematica se l’eredità non è stata accettata entro tale termine.

Casa ereditata tasse da pagare

L’importo della tassa di successione varia a seconda del grado di parentela con il defunto, oscillando dal 4% per coniuge e figli all’8% per parenti più lontani, compreso il convivente.

Oltre alla tassa di successione, in una situazione di eredità, vanno pagate l’imposta ipotecaria e quella catastale, rispettivamente il 2% e l’1% del valore catastale dell’immobile.

Per vendere una casa ereditata, è necessario presentare entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione la domanda di voltura catastale all’ufficio del catasto competente dell’Agenzia delle Entrate. Questa procedura comporta il pagamento di un tributo speciale di 55 euro e un’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 pagine di domanda. L’accettazione deve essere trascritta presso l’Agenzia delle Entrate, che registrerà il trasferimento nell’apposito registro pubblico degli immobili.

È possibile richiedere agevolazioni per la prima casa, che riducono le imposte ipotecaria e catastale a 200€ ciascuna. Tuttavia, tale opzione implica l’impegno a non vendere l’immobile prima di cinque anni, a meno che non sia acquistata un’altra abitazione con le stesse caratteristiche di prima casa. In caso contrario, è previsto un rimborso dell’importo risparmiato con una sanzione del 30% imposto dall’Erario.

Vendita casa ereditata tra fratelli

Spesso, un ostacolo comune nell’affrontare la vendita di un immobile ereditato è la situazione in cui più eredi sono coinvolti nella proprietà, ma non tutti sono concordi sulla vendita.

L’articolo 1108 del Codice Civile stabilisce che la vendita dell’immobile richiede il consenso unanime di tutti i comproprietari.

Se non si riesce a raggiungere un accordo unanime ma si desidera comunque procedere con la vendita, ci sono diverse opzioni disponibili. 

Se non si riesce a trovare un accordo con i coeredi, si può optare per la vendita della propria quota di proprietà dell’immobile. In questo caso è importante considerare che i coeredi hanno il diritto di prelazione. Inizialmente, sarà necessario determinare il valore della quota e offrirla in acquisto ai comproprietari: se questi non sono interessati si potrà procedere alla vendita della quota a terzi.

Se non si riesce a raggiungere un accordo, la seconda opzione è la divisione giudiziale, che segue almeno un tentativo di mediazione obbligatoria tra i coeredi, una strada spesso lunga e costosa.

Successivamente, si procederà alla divisione in natura dell’immobile, frazionandolo in unità, assegnando a ciascun coerede una parte, che potrà essere venduta. Se la natura dell’immobile non consente una divisione equa tra gli eredi, sarà necessario vendere l’intero immobile e distribuire il ricavato tra gli ex proprietari, in base alle quote stabilite dal giudice.

Vantaggi di vendere una casa ereditata

Quando ci si trova di fronte alla decisione di cosa fare con una casa ereditata, la scelta tra vendere e affittare richiede una valutazione attenta. Oltre alla possibilità di generare liquidità immediata o un flusso di reddito regolare, è fondamentale considerare anche gli aspetti fiscali e l’impegno di tempo, risorse ed energie che ciascuna opzione comporta. 

Una volta esclusa l’opzione di utilizzare personalmente l’immobile ereditato la vendita dell’immobile ereditato offre diversi vantaggi. 

In primo luogo, ti libera da oneri fiscali significativi, come l’IMU e la TARI, che possono pesare sulle tue finanze nel lungo periodo. Inoltre, molti immobili ereditati richiedono lavori di ristrutturazione o aggiornamenti, quindi vendere potrebbe essere la scelta migliore se non hai le risorse o la voglia di affrontare tali spese e complicazioni. La vendita ti permette quindi di ottenere liquidità immediata e di evitare la svalutazione graduale della proprietà nel tempo.

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