Hai sentito parlare del termine “saldo e stralcio” nel settore immobiliare e ti è venuta la curiosità di sapere di cosa si tratta? Oppure sei alle prese con difficoltà nel pagamento dei tuoi debiti e stai valutando diverse opzioni? 

Allora questo articolo fa al caso tuo: continua a leggere per scoprire tutti i dettagli del saldo e stralcio immobiliare. 

Cos’è il saldo e stralcio immobiliare

Acquistare una casa tramite un mutuo implica un impegno finanziario a lungo termine nei confronti di un istituto di credito. Tuttavia, possono verificarsi situazioni impreviste in cui diventa difficile, se non impossibile, onorare i pagamenti mensili del mutuo. Se il mancato pagamento o il ritardo delle rate è occasionale, di solito non comporta conseguenze gravi. La banca potrebbe contattare la persona per chiarire la situazione e addebitare la rata mancata sul conto corrente il mese successivo, con eventuali interessi di mora. 

Se il mancato pagamento persiste nel tempo la banca ha il diritto di revocare il mutuo e procedere con il pignoramento dell’immobile, che sarà poi venduto all’asta con l’obiettivo è recuperare almeno in parte il prestito rimasto insoluto. 

Tuttavia il ricavato dalla vendita potrebbe non essere sufficiente per coprire l’intero debito residuo. In questo scenario, il proprietario rimane insolvente e la sua posizione debitoria non viene eliminata. Questo significa che il debitore a perde la casa ma non riesce comunque a estinguere il suo debito con la banca. 

Il creditore o le società di recupero crediti incaricate continueranno a perseguirlo nel tempo, rendendo difficile ritornare a una vita normale e tranquilla, con il rischio di ulteriori pignoramenti su altri beni o persino sullo stipendio.

Per evitare questa situazione il proprietario di un immobile a rischio di pignoramento può agire in anticipo, vendendolo prima che si verifichi l’intervento giudiziario.

Il saldo e stralcio immobiliare rappresenta infatti un accordo tra creditore e debitore, in base al quale quest’ultimo può saldare il debito con una somma inferiore all’importo totale dovuto. Questa soluzione permette quindi di liquidare una parte del debito concordando che il resto venga eliminato (stralcio).

Saldo e stralcio immobiliare come funziona?

Ma come funziona esattamente il saldo e stralcio?

Come abbiamo appena visto il saldo e stralcio immobiliare  è una procedura che si verifica quando un proprietario è in difficoltà finanziarie e non è in grado di pagare il mutuo o altri debiti garantiti da ipoteca sulla proprietà.

Le circostanze che giustificano tale richiesta possono variare, e includono:

• Il debitore è classificato come gravemente inadempiente, ad esempio dopo il mancato pagamento di oltre 10 rate.
• Ricevimento della comunicazione di revoca dell’affidamento in conto corrente.
• Quando il debitore è stato formalmente messo in mora.
• In caso di procedura di esecuzione immobiliare.

In questi casi il debitore avvia una trattativa con il creditore che valuta la situazione e decide se accettare o meno l’offerta. Se la proposta viene accettata, il debitore paga l’importo concordato e il resto del debito viene cancellato.

È importante sottolineare che l’iniziativa di proporre un saldo e stralcio immobiliare parte dal debitore, ma il creditore ha il diritto di accettare o rifiutare l’offerta in base alle proprie necessità finanziarie. Pertanto, chiunque intenda proporre questa soluzione deve ponderare attentamente l’importo da offrire per estinguere il debito e portare a termine positivamente la trattativa.

Una volta che le parti giungono a un accordo, il notaio sancisce il rogito in Tribunale, dove avviene il pagamento del prezzo concordato per l’immobile. In questo momento cruciale, il creditore rinuncia ai propri diritti giudiziari, permettendo al debitore di liberarsi dalla parte del debito non saldata, che viene di fatto “cancellata”.

È fondamentale sottolineare che la proposta di saldo e stralcio immobiliare presentata alla banca deve essere gestita in modo professionale e accurato poiché richiede una serie di passaggi cruciali: 

1. definizione del credito associato all’immobile e dei gravami presenti su di esso, come pignoramenti e ipoteche.
2. Formulazione dell’offerta da presentare al creditore, la quale dipenderà dal debito pendente, dal valore dell’immobile a garanzia e da altri parametri rilevanti.
3. Negoziazione di un accordo con la banca, garantendo al debitore tutte le necessarie protezioni, inclusa la rinuncia al residuo debito non pagato.
4. Pagamento dell’importo concordato e, se necessario, la contemporanea cancellazione dei gravami associati.

Quali sono e chi può trarre vantaggi dal saldo e stralcio immobiliare?

La pratica del saldo e stralcio immobiliare, sebbene possa sembrare poco conveniente a prima vista, in realtà offre numerosi vantaggi per tutte le parti coinvolte nel processo.

Per il debitore il saldo e stralcio immobiliare è una vera e propria boccata d’aria: permette infatti essere cancellato dall’elenco dei cattivi pagatori e quindi di poter accedere di nuovo a finanziamenti in futuro. L’iscrizione al CRIF comporta infatti la perdita dell’accesso a mutui, finanziamenti e carte di credito. Questa soluzione inoltre consente di avere un enorme risparmio, dal 30 al 40% dell’importo iniziale e sui debiti maturati.

Anche per il creditore, il saldo e stralcio immobiliare offre vantaggi. Consente di recuperare almeno una parte del debito che altrimenti potrebbe essere perso per sempre. Inoltre, questa pratica può evitare lunghe e costose procedure legali, fornendo una via d’uscita più rapida ed efficiente. Si evita poi la vendita all’asta dell’immobile, che potrebbe comportare una decurtazione del valore fino al 20%. 

Anche per il terzo soggetto coinvolto, ossia chi acquista la casa, il saldo e stralcio risulta come un acquisto classico, può accedere a un mutuo senza alcun problema. Infine entra in possesso dell’immobile immediatamente dopo l’acquisto, a differenza di quanto avviene nel caso di vendita all’asta, caso in cui i tempi di consegna possono essere più lunghi.

Saldo e stralcio immobiliare: un esempio pratico

Immaginiamo di trovarci in una situazione finanziaria critica, dove il debito ipotecario nei confronti di una banca diventa insostenibile a causa di imprevisti come la perdita del lavoro. In questo scenario, spesso ci si trova di fronte alla prospettiva del pignoramento dell’immobile seguito dalla sua vendita all’asta. Ma quanto si riesce effettivamente a recuperare da questa vendita? Vediamo un esempio pratico.

• Supponiamo che il debito iniziale sia di 100.000 euro. Oltre al capitale, si accumulano interessi di mora a causa dell’insolvenza del debitore, pari a circa 7.000 euro all’anno. Dopo sei anni, si aggiungono ulteriori 42.000 euro di interessi. Le spese legali e di messa all’asta si stimano intorno ai 15.000 euro. Quindi, al momento della vendita all’asta, il debito complessivo supera i 157.000 euro. Tuttavia, considerando che gli immobili all’asta solitamente vengono ceduti a circa la metà del loro valore di mercato, la banca potrebbe realizzare solo circa 50.000 euro dalla vendita. In pratica, il debitore si troverà senza casa e con un debito residuo di oltre 100.000 euro nei confronti della banca. 
• Supponiamo ora che la persona decida di optare per una procedura a saldo e stralcio immobiliare. In questo caso, il debitore potrebbe vendere la casa per 90.000 euro, offrendo alla banca una somma di 80.000 euro per estinguere completamente il debito. Con un’offerta pari all’80% del debito, è molto probabile che la banca accetti. In questo modo, il debitore si libera da ogni obbligo finanziario, evitando il pignoramento e consentendo alla banca di recuperare una parte considerevole del capitale in tempi più rapidi.

La rapidità è un aspetto cruciale: pur ricevendo meno fondi, i creditori preferiranno infatti accettare un’offerta inferiore piuttosto che dover attendere i lunghi tempi tipici delle aste immobiliari. 

Quindi se il tuo obiettivo è vendere al miglior prezzo e nel minor tempo possibile, a prescindere dalle motivazioni, Soldhouse è il metodo n. 1 per farlo: abbiamo una numerosa casistica ed esperienza anche in questa tipologia di operazioni.  

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